Ingatlanvásárlás: milyen nehezítések várhatók július 1-jétől?

A 2025. július 1-jén hatályba lépő, helyi önazonosság védelméről szóló törvény lehetőséget ad az önkormányzatoknak, hogy a helyi közösség védelmében rendelettel korlátozzák a betelepülést természetes személyek esetében, például elővásárlási joggal, lakcím létesítésének feltételhez kötésével vagy betelepülési hozzájárulás előírásával. A jogvédelmi eszközök célja, hogy a település maga határozhassa meg, kik és milyen feltételekkel telepedhetnek le, azonban a korlátozások nem vonatkoznak CSOK-os vevőkre és jogi személyekre. Az elővásárlási jog gyakorlásának részletes szabályai meghatározzák az érintettek körét, a sorrendiséget és a jegyzői eljárás menetét, továbbá az önkormányzat évente egy alkalommal módosíthatja a rendeletet, illetve kivételeket is meghatározhat.

2025. június 11-én az Országgyűlés elfogadta a helyi önazonosság védelméről szóló új törvényt, amely a köztársasági elnök aláírását és a Magyar Közlönyben történő megjelenést követően lép hatályba, várhatóan 2025. július 1-jén. A jogszabályt a Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium dolgozta ki, célja pedig az, hogy a helyi közösségek védelmet gyakorolhassanak az úgynevezett betelepüléssel szemben.

A törvény lehetővé teszi az önkormányzatok számára, hogy helyi rendeletek révén meghatározzák, kik és milyen feltételek mellett települhetnek be a településre. Az alkalmazható eszközök közé tartozik:

• Elővásárlási jog előírása,
• Lakcím létesítésének korlátozása vagy feltételhez kötése,
• Betelepülési hozzájárulás (közismertebb nevén "betelepülési adó") bevezetése.

Ezeket az eszközöket a települések akár együttesen is alkalmazhatják, és földrajzilag korlátozhatják is, például csak bizonyos városrészekre. A teljes ingatlanvásárlási tilalom azonban végül nem került be a törvénybe.

Kivételes esetek:

• A korlátozások nem vonatkoznak a CSOK-ot igénybe vevőkre.
• Jogi személyekre (cégek, alapítványok) semmilyen korlátozás nem alkalmazható, mivel a törvény csak természetes személyekre vonatkozik.

Elővásárlási jog szabályozása

A törvény lehetővé teszi, hogy az önkormányzatok elővásárlási jogot érvényesítsenek, ha az ingatlan új tulajdonosa betelepülő lenne, és nem rendelkezik mentességgel. Az elővásárlási jog az adásvétel során érvényesíthető, más ügyletek (pl. ajándékozás) esetén nem. Ha az ingatlanszerzés a szabályok megsértésével történik, az jogilag semmisnek minősül.

Elővásárlásra jogosultak sorrendje:

1. Önkormányzat vagy annak kijelölt gazdasági társasága.
2. Szomszédos (telekhatáros) ingatlan 5 éve tulajdonosa – először a helyben lakók, majd a tartózkodási hellyel rendelkezők.
3. A településen más ingatlannal 5 éve rendelkező személy – szintén lakóhely, majd tartózkodási hely szerint.

A törvény az elővásárlási jogot más jogszabályokon alapuló elővásárlási jogok elé helyezi. A "telekhatáros" kifejezés nincs jogilag definiálva, valószínűleg az ingatlan-nyilvántartási térkép alapján határozható meg.

Eljárási szabályok:

• Az adásvételi szerződésben rögzített, tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot a jegyzőnek kell megküldeni.
• A jegyző közli az iratot a jogosultakkal, akiknek 30 napjuk van elfogadó vagy lemondó nyilatkozatot tenni.
• Nyilatkozattétel hiányában úgy tekintik, hogy az illető lemondott az elővásárlási jogáról.
• Elfogadás esetén a jogosult a vevő helyébe lép.

Lakcím létesítésének szabályozása

Az önkormányzatok előírhatják, hogy a betelepülők csak meghatározott feltételek mellett létesíthetnek lakcímet. Ez vonatkozhat például közösségi szokások tiszteletben tartására vagy valamilyen kötelezettségvállalásra. Bizonyos esetekben (pl. már meglévő építési telek) azonban a tilalom nem alkalmazható.

Betelepülési hozzájárulás

Ha a település elérte az önkormányzat által megjelölt kívánt lakosságszámot, helyi rendelet alapján a betelepülők kötelesek lehetnek hozzájárulást (úgynevezett "betelepülési adót") fizetni. Az összeg mértékét az önkormányzat határozza meg, és azt a helyi infrastruktúra fenntartására fordíthatják.

Eljárás betelepülési kérelem esetén

Az eljárás csak a betelepülni kívánó természetes személy kérelmére indul. A döntést a képviselő-testület, egy bizottság vagy a jegyző hozhatja meg a szükséges dokumentumok benyújtását követően. Az elbírálás határideje 30 nap, amely további 30 nappal meghosszabbítható. A pozitív döntés három évig érvényes, és közös kérelem esetén kiterjedhet közeli hozzátartozókra is.