Elővásárlási jog az ingatlan-nyilvántartási gyakorlat változásának tükrében

Osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok esetén, amennyiben az adásvétel tárgyát tulajdoni hányad képezi, és a vevő nem tartozik az ingatlan tulajdonosai közé, a tulajdonosokat elővásárlási jog illeti meg a törvény alapján.

A Ptk. 6:222 § rendelkezései kimondják, hogy amennyiben a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, azt az elővásárlásra jogosult személlyel közölni köteles még az ajánlat elfogadása előtt. Ez a kötelezettség nem terheli a tulajdonost abban az esetben, ha a jogosult tartózkodási helye vagy egyéb körülmények miatt rendkívüli nehészséggel vagy számottevő késedelemmel járna.

Tehát, amennyiben az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy az ingatlan nyilvántartás adataiból megállapítató, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fent, és a tulajdonjog bejegyzését nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik, a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése érdekében csatolni kell a jogosult azon nyilatkozatát, amelyben kimondja, hogy elővásárlási jogával nem kíván élni. (109/1999. (XII.29) FVM rendelet 75. § (1) bekezdés)

A gyakorlatban a felek igyekeznek elkerülni, hogy a vételi ajánlatot olyanokkal is közöljék, akik azzal nyilvánvalóan nem kívánnak élni, különös tekintettel azokra az esetekre, amikor az illető a lakás mellé pl. gépkocsi beállót is vásárolni kíván - ez utóbbi azonban osztatlan közös tulajdonba tartozik.

Irányadóak voltak ilyen esetekben az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29) FVM rendelet 75. § (3) bekezdésének rendelkezései, mely szerint "ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási hely vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel, vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget, vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket."

Korábbi tapasztalatok szerint, ha a felek teremgarázs beálló megvásárlása esetén adásvételi szerződésben akként nyilatkoztak, miszerint a tulajdonosok nagy száma és nehéz elérhetősége miatt mellőzik megkeresésüket, az ingatlanügyi hatóság a gépkocsi beállónak megfelelő tulajdoni hányad tekintetében a tulajdonjogot minden további nélkül bejegyezte - feltéve, hogy több mint 10 elővásárlásra jogosultról volt szó.

Ez a gyakorlat változni látszik, újabban az eljáró ingatlanügyi hatóságok olyan hiánypótlásra vonatkozó végzéseket bocsátanak ki, melyben felhívják a vevőt arra, hogy csatolják az elővásárlásra jogosult személyek nyilatkozatát arra vonatkozóan, hogy ezen jogukkal élni nem kívánnak, avagy tértivevénnyel igazolják, hogy a vételi ajánlattal megkeresték a jogosultakat.

Az ingatlanügyi hatóság arra hivatkozik, hogy a 109/1999. (XII.29) FVM rendelet 75. §-a sorrendet állít fel atekintetben, hogy mely okiratokat lehet elfogadni annak igazolására, hogy a tulajdonostárs vételi szándéka nem áll fent.

A sorrendben első helyen a jogosult nyilatkozata áll, amennyiben nem nyilatkozott, akkor a vételi ajánlat közlését kell igazolni az átvételt igazoló irattal (eredeti tértivevény). Ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási hely vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel, vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata is.

Az ingatlanügyi hatóság álláspontja szerint tehát a szerződő felek nyilatkozata önmagában nem elegendő, igazolni kell a közlés megkísérlését is!

Ez azonban problémát vet fel a közös tulajdonban álló garázs beállók megvásárlásánál.

A megoldást a gyakorlatban az jelentheti, ha az eladó eleve dologösszegként adja el a lakást és a garázs beállót, a vevő pedig dologösszegként vásárolja meg azokat.

A 2/2009.(VI.24.) PK vélemény az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről az alábbiak szerint fogalmaz:

"Ha a tulajdonos az elővásárlási joggal terhelt dolgot, más dolgokkal együtt oszthatatlan szolgáltatásként (dologösszességként) akarja eladni köteles a vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal közölni.

Az elővásárlásra jogosult a dologösszesség egészére vonatkozó, vele közölt ajánlat tartalmát csak teljes egészében fogadhatja el. Ha az elővásárlásra jogosult kizárólag arra a dologra nézve tesz elfogadó nyilatkozatot, amelyre az elővásárlási joga vonatkozik, nyilatkozata új ajánlatnak minősül, így közte és a tulajdonos között a szerződés csak akkor jön létre, ha ajánlatát a tulajdonos elfogadja.

Megegyezés hiányában az elővásárlásra jogosult és a tulajdonos között csak akkor jön létre az adásvételi szerződés kizárólag arra a dologra nézve, amelyre az elővásárlási jog vonatkozik, ha a dologösszességként való értékesítés a Ptk. 5. § (1) bekezdésében foglalt tilalomba ütközik."

Vagyis abban az esetben, hogyha a tulajdonos a lakást és a garázst beállót együtt kívánja eladni, a kapott és általa elfogadott komplett vételi ajánlatot kell, hogy közölje az elővásárlási jog jogosultjával.

A jogosult csak az egész vételi ajánlatot fogadhatja el, csak önmagára a garázs beállóra nem tehet elfogadó nyilatkozatot, illetve, ha tesz, az új ajánlatnak minősül, amit az eladónak nem kell elfogadnia, kivéve, ha a dologösszegként való értékesítés joggal való visszaélést valósít meg.

Levonható tehát az a következtetés, hogy előfordulhat, hogy amennyiben az eladó a lakásra és a garázsra együtt kap ajánlatot, azonban a garázs tekintetében elővásárlásra jogosult személy ezt kompletten elfogadja, mind a lakást, mind pedig a garázst neki kell eladni, nem pedig az eredeti ajánlatot tevő személynek.

Felmerül a kérdés, hogy hogyan szerezheti meg a lakás tulajdonjogát olyan személy, akinek a lakásra nézve nincs elővásárlási joga?

Tapasztalatok szerint ezt az ellentmondást a hatóság egyelőre úgy oldja fel, hogy abban az esetben, amennyiben a lakás és az osztatlan közös tulajdonba tartozó garázs beálló egy okiratban, dologösszegként kerül értékesítésre, a hatóság az elővásárlási jog jogosultak megkeresésétől - egyelőre - eltekint.

Érdemes a feleknek külön rögzíteni, hogy az ingatlan (lakás), valamint a tulajdoni hányad (garázs beálló) dologösszegként kerül eladásra, valamint hivatkozzanak a Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bíróságának BH 1987/270. számú eseti döntésére, amely röviden az alábbiakban foglalható össze:

"A tulajdonos a rendelkezési jogát terhelő elővásárlási jogot nem játszhatja ki azzal, hogy az elővásárlási joggal terhelt dolgot egy másik dologgal együtt adja el, és a vételárat egységesen állapítják meg. Más a helyzet azonban akkor, ha a tulajdonostárs a társasházban levő, külön tulajdonában álló, nem lakás céljára szolgáló helyiséget (garázs) az öröklakással együtt kívánja harmadik személynek eladni. Ez esetben a tulajdonostársak a nem lakás céljára szolgáló helyiségre nézve nem gyakorolhatnak elővásárlási jogot [Ptk. 145. § (2) bek., 373. §, 1977. ]

Forrás: https://jogaszvilag.hu/cegvilag/elovasarlasi-jog-az-ingatlan-nyilvantartasi-gyakorlat-valtozasanak-tukreben/